什麼是房屋抵押貸款？
所謂「房屋抵押貸款」，是以自有房產作為抵押品，向銀行或融資機構申請的一種長期或中短期借款方式。與一般購屋貸款不同，房屋抵押貸款不限於購房用途，可靈活運用於整合債務、創業資金、修繕裝潢等多元需求。
簡單來說，就是把你手上的房子拿去跟銀行或融資公司借錢，房子當擔保，換來一筆資金救急或投資。
房屋抵押貸款有哪些種類？
1. 一胎房貸（購屋貸款）
這是最基本的房屋抵押貸款，也就是「第一順位抵押貸款」。什麼意思呢？就是你的房子還沒拿去抵押過，第一次拿去跟銀行借錢。通常以購買新屋為目的，額度最高可達房屋市價的 8 成，利率最低、期限最長，適合首購與換屋族。這種貸款利率最低，因為對銀行來說風險小。
2. 房屋二胎貸款
如果房子已經有貸款了，但你還需要更多現金，就可以考慮房屋二胎貸款。這是在原本的房貸之外，以同一房產再去抵押一次，借另一筆錢。因為房子已經有第一順位抵押（一胎），所以二胎是第二順位，風險高一點，利率通常也會比一胎高。
3. 房屋增貸
在原有房貸額度未用滿的前提下，向同一家銀行追加申請額度，這是在原有房貸合約上增加貸款金額，不用重新辦新貸款。
4. 房屋轉貸
轉貸比較特別，它不是另借一筆錢，而是把你現有的房貸換到另一家利率更低或條件更優的機構。比如說，你原本跟A銀行借的房貸利率是 4.5%，但B銀行現在有優惠利率 3.5%，你就轉過去，還能省下不少利息。
房屋抵押貸款利率差異
通常依借款金額、貸款成數、還款期限、信用條件等因素決定：
- 一胎房貸利率：年利率約 1.5%～3.5%
- 房屋增貸／轉貸利率：視銀行優惠方案而定，多落在 1.8%～4.0% 之間
- 房屋二胎貸款利率：因風險較高，年利率常落在 2.5%～8.0% 之間
建議在比較利率時，務必同時計算「總費用年百分率（APR）」，將開辦費、帳管費、提前還款違約金等雜費納入考量，才能得到最精準的成本估算。
影響利率的因素
- 信用狀況：信用分數越高，利率越低。
- 房價與貸款成數：房子值錢、借的比例低，銀行放心，利率就壓得下來。
- 還款期限：貸款年限長短也會影響，通常短期利率低一點。
房屋抵押貸款額度試算：我能借多少？
房屋抵押貸款的額度，通常是根據房屋現值（由銀行或專業估價師評估）來決定，搭配申請人的信用條件與還款能力。以下是常見的額度參考：
| 類型 | 可貸成數（額度） | 備註說明 |
|---|---|---|
| 自住房屋（一胎） | 約 70%～80%（少數可達 85%） | 須有穩定收入與良好信用，房齡越新越易貸高成數 |
| 房屋增貸 | 約 60%～70%（含原本房貸總額） | 須向原貸款銀行申請，免重新設定抵押權 |
| 房屋轉貸 | 約 70%～80%（視新銀行估價與負債比） | 轉貸時可能重新估價，有機會提高可貸額度 |
| 房屋二胎貸款 | 約 40%～60%（一胎已用掉部分後的殘值） | 因風險較高，成數較低，且利率較高 |
| 商用不動產抵押 | 約 50%～65% | 包含店面、辦公室、廠房等，不同於住宅 |
舉例計算
假設：
- 房屋銀行估價為新台幣 1,000 萬元
- 自住用途，信用良好→ 可貸額度 = 80% × 1,000 萬元 = 約 800 萬元
若你已經有原本貸款 500 萬元，就還可：
- 增貸額度 = 800 萬 – 500 萬 = 再增貸約 300 萬元
影響額度的因素
- 房屋種類與地段：都會區電梯大樓比郊區透天厝更容易貸到高成數。
- 房屋屋齡：屋齡愈新愈好，超過 30年的房子可貸成數會明顯降低。
- 信用與財力條件：穩定收入、信用良好者可提升可貸額度。
- 負債比率（DTI）：銀行會計算你每月還款金額佔收入的比例，太高會影響額度核准。
房屋抵押貸款申請流程：一步步教你搞定
1：評估需求
先問自己：我要借多少？用來幹嘛？還款期限要多久？大致有個資金上的安排和還款計畫。
2：挑選機構
評估可貸成數、利率範圍，並蒐集各家銀行或融資公司的方案資訊。銀行利率低但審核嚴，民間融資速度快但利息高。你可以根據急用程度和信用狀況選，像急著用錢就找民間，信用好就找銀行。
3：準備資料
通常要準備：身分證、戶籍謄本、房屋權狀、收入證明（薪資單或報稅資料）、貸款用途說明等。
小撇步：把這些資料掃描成電子檔，線上送件超快！
4：送件與鑑價
送出申請後，銀行或融資公司會派人來鑑價，看你的房子現在值多少。這步很重要，因為決定你能借多少。
5：簽約放款
鑑價OK後，就簽約、辦理抵押登記，然後放款到你帳戶。整個流程快則一週，慢則一個月，看你找誰借。
房屋抵押貸款條件
申請房屋抵押貸款條件，各家銀行與融資公司略有差異，但主要包括：
- 房屋所有權清晰：土地與建物權狀須完備，無設定他項權利。
- 信用評分：信用紀錄需無嚴重逾期或呆帳。
- 財力證明：薪資單、扣繳憑單或營業收入報表等。
- 年齡與身份：年滿 20 歲至 65 歲，具完全行為能力之中華民國國民。
- 負債比率：總負債與收入比（DTI）不宜超過 22 倍。
此外，部分銀行對於公教人員、軍警、醫師等特定職業族群，可能提供更優惠的房屋抵押貸款利率或手續費減免。
房屋抵押貸款常見問題
Q1：房屋抵押貸款需要保人嗎？
A1：一般不需保人，不過要是申請成數高或信用紀錄不佳，申辦的貸款機構就可能要求有連帶保證人。
Q2：房屋抵押貸款可以提前還款嗎？會有罰金嗎？
A2：大部分銀行允許部分或全部提前還款，但可能收取違約金，建議事先詢問清楚並詳閱合約條款。
Q3：房屋增貸與轉貸哪個更划算？
A3：如果原銀行利率已經夠低，建議優先考慮增貸；要是他行優惠利率更好，且手續費可接受，轉貸更有利。