房屋二胎是什麼？
房屋二胎（又稱二順位房貸或次順位房貸）是指在房屋已有第一順位抵押貸款的情況下，利用房屋剩餘抵押價值向銀行或融資公司申請的第二筆貸款。
簡單來說就是將同一棟房屋作為抵押，向第二家銀行或民間機構申請貸款的方式。
「房屋二胎」不是買第二間房，而是「以同一間房屋再借一次款」。這種貸款方式讓借款人可以在已有房貸之餘，靈活調度現金。
二胎貸款的銀行或機構，會在房屋產權上設立第二順位抵押權。如果未來房屋遭法院拍賣，第一順位銀行會優先獲得清償，二順位機構則要等剩下的拍賣款才可分配，風險較高，因此利率通常也較高。
房屋二胎利率
房屋二胎的利率通常高於第一順位房貸，因承擔的風險較高。2025年的房屋二胎利率大致如下：
銀行房屋二胎利率：約 3.27% -10%，各家銀行依風險評估有所差異。
民間房屋二胎利率：因放款門檻較低，年利率多落於 6% -15%，風險與成本並存。
影響因素：利率高低與房屋殘值、一胎房貸餘額、借款人信用條件及貸款年限（多為 7–10 年）息息相關。
房屋二胎申請條件
一般申請房屋二胎需符合以下條件：
年齡與身份：年滿 20 歲至 65 歲之中華民國國民，並具備完全行為能力。
房產所有權：申請人本人或保證人須擁有完整產權，且房屋無法設定他項抵押權以外的限制登記。
若有持分或其他問題，交給TW貸款先生，將協助您取得最佳貸款方案！
一胎房貸正常繳款：第一順位房貸需至少連續正常還款 6–12 個月以上，且無重大逾期紀錄。
房屋增值空間：房屋估價後，扣除一胎餘額仍有餘額可設定二胎，貸款成數通常不超過房屋價值的 6–7 成。
財務與信用評估：銀行會審查申請人信用報告、收入證明與負債比，確保具備償還能力。
申請前，建議聯繫申辦機構確認具體房屋二胎申請條件。
房屋二胎額度
房屋二胎的貸款額度取決於房屋的剩餘抵押價值，通常為房屋市值的50%-70%，扣除第一順位房貸餘額。計算公式如下：
剩餘抵押價值 = 房屋市值 – 第一順位房貸餘額
貸款額度 = 剩餘抵押價值 × 50%-70%
案例：房屋市值1,500萬，第一順位房貸餘額700萬，剩餘抵押價值800萬，則二胎貸款額度約400萬-560萬。
實際額度視銀行鑑價及信用狀況而定，建議申請前先諮詢確認。
房屋二胎有手續費嗎？
申請房屋二胎需支付以下費用：
1. 鑑價費：約 1萬 – 2萬元，用於評估房屋價值。部分銀行可能提供免鑑價費優惠。
2. 保證費：約貸款金額的 1% – 2%，由中小企業信用保證基金收取。
3. 設定費：約 5,000 -1萬，支付給地政機關以設定二順位抵押權。
4. 其他費用：如公證費、法律顧問費，視銀行要求而定。
降低手續費的建議：
- 選擇提供免鑑價費或低設定費的銀行
- 與融資公司談判，爭取降低服務費比例
- 確認合約條款，確保無額外代書費或風險管理費
申請前詢問清楚所有費用明細，確保透明性。TW貸款先生不會事先收取費用，請安心把您的財務需求交給我們。
房屋二胎銀行推薦
以下是2025年提供房屋二胎貸款的銀行及融資公司：
- 國泰世華銀行：利率約 3.45% 起，審核嚴格，適合信用優良者。
- 永豐銀行：手續簡便，撥款快速，適合急需資金者。
- 台新銀行：提供多樣還款選項，適合長期規劃者。
- TW貸款先生：融資公司，審核寬鬆，貸款彈性大，但利率可能較高（最低 2%起）。
各家機構方案與條件各異，建議申請前多諮詢比較，以找到最適合的管道。
房屋二胎申請流程
1. 前置準備：準備房屋權狀、一胎房貸餘額證明、收入證明等文件，並評估剩餘可貸空間。
2. 提出申請：向欲辦理房屋二胎的機構提出貸款申請，並填寫二胎房貸申請書。
3. 房屋鑑價：銀行或代書委託不動產估價師評估房屋殘值，確認可設定抵押權額度。
4. 審核核貸：金融機構依信用、收入與鑑價結果決定貸款利率與額度，並與借款人協商條件。
5. 設定抵押權：完成契約簽約及對保，將二胎抵押權設定於地政事務所，通常需 1–2 個工作日。
6. 撥款入帳：設定完成後，貸款款項即匯入借款人指定帳戶。
房屋二胎風險
房屋二胎的風險較高，需謹慎評估：
- 第二順位追償風險：若無法還款，銀行只能在第一順位房貸清償後追討剩餘資產，房屋可能被拍賣。
- 高利率負擔：二胎利率高於一胎房貸，增加還款壓力。
- 信用影響：若違約，聯徵中心將記錄負面資訊，影響未來借貸。
- 財務壓力：若資金用途不當（如高風險投資），可能導致債務惡化。
為降低房屋二胎風險，建議評估還款能力並做好還款規劃。
房屋二胎還款方式
房屋二胎的還款方式與一胎房貸類似，常見選項包括：
- 等額本息：每月還款金額固定，適合追求穩定性者。
- 等額本金：每月本金固定，利息逐減，適合希望節省利息者。
- 先息後本：初期只付利息，後期還本金，適合短期資金緊張者。
選擇房屋二胎還款方式時，需考慮收入穩定性與長期財務規劃。例如，400萬貸款、2.5%利率、10年期，等額本息月付約4.2萬，等額本金初期約4.5萬，後期逐減。
房屋二胎是解決資金需求的靈活工具，但高利率與風險需謹慎評估。透過了解房屋二胎利率、申請條件、額度、風險等，幫助您更有效地做出財務規劃。
建議申請前比較貸款方案，確保財務穩定。房屋二胎讓資金更靈活，但理性規劃是成功關鍵！
房屋二胎常見問題
Q1：房屋二胎適合誰？
A：適合已有房貸但需要資金週轉的房主。
Q2：房屋二胎可以貸多少？
A：可貸金額 = 房屋總市值 × 可貸成數（通常約 60%～70%）－ 一胎房貸餘額。
例如：房屋市值 1000 萬元、一胎剩餘 400 萬，最高可能可貸約 200～300 萬（實際金額依鑑價而定）。
Q3：如何降低房屋二胎風險？
A：試算還款能力，選擇低利率銀行，預留應急資金。
Q4：房屋二胎需要哪些文件？
A：房屋權狀、身分證、財務報表、第一順位房貸合約。
Q5：融資公司與銀行的房屋二胎有何不同？
A：融資公司審核寬鬆但利率高，銀行利率低但條件嚴格。